収益物件を担保にした不動産担保ローンは、賃貸マンションやアパート、オフィスビル、商業施設などの収益を生む不動産を担保として、金融機関から融資を受ける手段です。この方法は、既存の収益物件を活用し、新たな事業展開や資金調達が必要な際に有効です。
収益物件を担保にした不動産担保ローンの特徴
- 収益力が担保評価に影響
- 担保評価は、物件の市場価値だけでなく、賃料収入や稼働率など、収益性が考慮されます。
- 金利が比較的低い
- 不動産を担保とするため、**年利2～8%**程度で借入れができ、通常の無担保ローンよりも有利な条件です。
- 借入金額が高額になる可能性
- 収益が安定している物件は高い担保価値がつき、数千万円～数億円規模の融資も可能です。
- 返済原資を賃料収入から捻出
- 借入後の返済は、物件からの賃料収入を原資として行うことができるため、運営が安定していれば返済負担が軽減されます。
メリット
- 資金用途が自由
- 事業拡大、別物件の購入、運転資金、リフォーム費用など、幅広い用途で利用できます。
- 総量規制の対象外
- 不動産担保ローンは、総量規制の適用外となるため、年収の制限なく融資が可能です。
- 高額融資に適している
- 収益物件の価値次第では、複数物件を一括で担保に入れることで、さらに高額な借入れが実現します。
デメリット
- 返済不能リスク
- 賃料収入の減少や物件の稼働率低下があると、返済が難しくなり、最悪の場合、物件が競売にかけられる可能性があります。
- 審査に時間がかかる
- 物件の査定や賃料収入の確認など、詳細な審査が必要なため、融資実行まで時間がかかることがあります。
- 初期費用が発生する
- 査定費用、登記費用、司法書士費用など、手続きに伴う費用が発生します。
金融機関の選び方
- 銀行系ローン
- 銀行は金利が低く、条件が良いですが、審査は厳しめです。物件の収益性や返済能力を重視します。
- ノンバンク系金融機関
- 銀行よりも審査が柔軟で、スピーディーに資金調達できるケースが多いですが、金利が高めになる場合もあります。
活用例
- 新規物件購入：既存の収益物件を担保に入れて、別の収益物件を購入し、事業規模を拡大。
- リフォーム・リノベーション：収益力を高めるための改修資金を調達。
- 事業資金調達：新規事業や運転資金に活用し、返済は物件の賃料収入で行う。
まとめ
収益物件を担保にする不動産担保ローンは、高額な資金調達が可能で、賃料収入を使った返済ができるため、事業拡大や資金繰りに有効な手段です。ただし、物件の収益力や返済計画が重視され、賃料が減少するリスクにも備える必要があります。銀行系とノンバンク系の金融機関を比較し、自身の状況に合ったローンを選ぶことが重要です。
